Vente immobilière : que faire quand une partie ne se présente pas au notaire ?
26/03/2024
Le cauchemar de tout acheteur ou vendeur : il manque l'un d'eux au notaire le jour tant attendu.
J'ai d'ailleurs écrit un récit sur une situation survenue dans ma pratique.
Que se passe-t-il concrètement si une des parties ne se présente pas au notaire ?
Lorsqu'une partie ne se présente pas au rendez-vous chez le notaire, plusieurs conséquences légales et contractuelles peuvent découler de cette absence.
Il est important de comprendre les implications précises liées aux clauses contractuelles mentionnées dans la promesse d'achat et autres documents légaux.
Clause 11.1 :
date et délai de la promesse d'achat
La clause 11.1 de la promesse d'achat stipule une date pour la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Bien qu'importante, cette date n'est pas considérée comme un délai de rigueur, ce qui signifie qu'elle n'entraîne pas automatiquement l'annulation de la transaction en cas de non-respect.
Toutefois, les parties peuvent choisir de modifier cette clause pour en faire un délai de rigueur, avec pour conséquence que le non-respect de cette date pourrait annuler la promesse d'achat.
Dans l'éventualité où une partie souhaite reporter le rendez-vous notarial, il est crucial d'examiner les motivations de ce report et d'évaluer l'ensemble de la situation.
Si un accord est trouvé entre les parties, il est possible d'éviter des frais juridiques supplémentaires.
Cependant, en cas de désaccord, la partie lésée peut envisager des poursuites judiciaires pour la passation des titres ou pour obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
Il est recommandé dans ces situations de consulter un conseiller juridique pour déterminer la meilleure marche à suivre.
Clause F2.2 :
pénalité en cas d'obstruction volontaire
Le vendeur dispose également de la clause F2.2 de l'Annexe F – Financement, qui permet d'imposer une pénalité à l'acheteur en cas d'obstruction volontaire à la conclusion de la transaction.
Cette clause prévoit le dépôt d'une somme en fidéicommis, destinée à être versée au vendeur à titre de dommages-intérêts liquidés.
Clause 7.1 ou 6.1 :
responsabilité des parties envers leur courtier immobilier
Par ailleurs, la responsabilité des parties envers leur agence immobilière ou courtier immobilier est également engagée en cas d'absence à un rendez-vous notarial.
Conformément à la clause 7.1 (4) du Contrat de courtage exclusif – Vente (ou la clause 6.1 (3) pour le CCA), la partie fautive est tenue au paiement de la rétribution de l'agence ou du courtier.
Clauses 7.6 et 10.7 :
dédommagements envers l'agent immobilier de l'autre partie
En outre, selon les clauses 7.6 et 10.7 de la promesse d'achat (ou la clause 10.9 du formulaire PAD), en plus des dommages-intérêts potentiels à verser à l'autre partie, des dédommagements peuvent être dus à l'agence ou au courtier représentant l'autre partie.
Il est essentiel pour les parties impliquées dans une transaction immobilière de comprendre les implications contractuelles et légales d'un manquement à leurs obligations, et de procéder avec prudence et diligence pour éviter les complications juridiques et financières.
Solution potentielle : la demande en passation de titre
Dans le domaine immobilier, faire respecter une promesse de vente ou d'achat peut parfois nécessiter des mesures légales.
Parmi ces options, la demande en passation de titre se révèle être un outil puissant.
Cependant, plusieurs critères doivent être remplis pour qu'une telle action soit valide.
- Mise en demeure
Bien que son absence ne soit pas toujours disqualifiante, elle est généralement requise. - Présentation d'un acte de vente conforme
La promesse d'achat doit être respectée, bien que l'on applique une certaine flexibilité. - Offre et consignation du prix de vente
Ce critère peut être assoupli et parfois exécuté même après le jugement, selon les circonstances. - Action entreprise dans un délai raisonnable
Il faut agir rapidement pour que la demande soit considérée.
Pré-inscription de titre au registre foncier
Il est également possible de sécuriser sa position en pré-inscrivant l'action en passation de titre au registre foncier.
Cette pré-inscription fonctionne un peu comme une saisie avant jugement, limitant temporairement toute transaction sur la propriété concernée.
Ce processus ne nécessite pas l'autorisation du tribunal et peut avoir un effet rétroactif, agissant comme un frein à toute vente non autorisée de l'immeuble.
Cet outil juridique assure donc une protection significative dans le processus de vente ou d'achat immobilier, permettant de contrer efficacement les manquements contractuels.
Pour l'Équipe Tardif, il s'agit d'un aspect crucial à maîtriser dans l'objectif de sécuriser les transactions de ses clients et de naviguer avec assurance dans le paysage immobilier complexe.
